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让楼市地震，跌40%不是没有办法
今天距离2008北京奥运会只有64天了，四川地震巨大的灾难一度阻止奥运火炬的光芒照耀祖国大地。火炬继续传递，火炬见证中华民族的自强不息。
灾难让每个中国人的心伤痛，也教育我们，预防灾难的发生是最重要的。灾难发生后，党和国家的表现还是让老百姓感到满意的，民生、平等、人性等问题史无前例地得到高度重视。
多难兴邦，那是要我们把灾难联系到各个领域来反思，我首先想到的是房价问题。
对于普通老百姓而言，进入20世纪以来住房价格的翻着翻增长，无疑是一场灾难。2001年7月13日申奥成功以来，中国大中小城市房价充分演绎了更高、更快、更强的奥运精神。试问，奥运火炬经过的城市哪里的居民不是为高房价而怨声载道。奥运火炬是神圣的，她的光明照亮之下，民生问题得以重视，那才是真正的奥运精神。
兴邦不靠多难，靠制度！
当灾难发生时整个民族勇敢面对，那是不得已之被动选择。而对于隐性的、正酝酿着未来更大灾难的一些问题，我们是否能够主动面对呢？比如房价问题。房价问题蔓延在全国各地，灾难已经开始煎熬百姓，也许还是经济危机导火索、也许会演化为社会重要矛盾，那所造成的损失将不亚于四川大地震，那是伤害到每一个肌体。
贫富差距、社会保障等问题不是马上能解决的，住房制度的改革是势在必行的。我们需要的不是一个推倒重来的新制度，但如果我们不科学地设计大改革现有住房制度，那总有一天我们将面对四川震后那般推倒重来之痛。
房价回归模型设计，下降40%不是梦！
回顾这些年曾出不穷关于住房的国家宏观调控，归纳起来主要有几个方面：
1. 限制土地供应
2. 取消契税优惠
3. 五年内限售条件，增加营业税、土地增值税、所得税等税种
4. 提高贷款首付比例，提高贷款利率
5. 70/90政策
除第5条对于住房供应结构有调整作用外，其他所有的政策起到的是减少供应、提高交易成本的反作用力。虽然系列政策表面看对打击炒房有很大效果，但违背基本经济规律的各项约束及政策让房地产市场处于畸形状态。
设计到民生的住房制度是非常复杂的，而让房价回归的道理是非常简单的。以基本的供需理论及考虑多产者承担较多社会责任两点就可以设计出一个房价回归的模型，让房价下降40%绝对不是梦。
回归模型：
出发点：
1. 增加供应量：包含减少投资比例、增加二手房进入流通
2. 增加非自住住房持有成本
3. 减少流通限制，降低住房置换成本
4. 让房价和租金挂钩起来，实现回归
要点：
1. 实行住房居住情况登记制度，成立住房居住管理机构。（住房商品化改革前我们国家有各个级别的住房管理体系，社会主义体制下这套体系必然重生）
2. 每个家庭只能登记一套自住，其家庭成员拥有的其它产权住房均视为投资用房。
3. 投资用房需按缴纳物业税，多套者物业税征收比例提高。（物业税呼吁很多年，全面征收短期内不能实现，从投资用房起征存在合理性和一定必然性;房价下跌地方政府卖地收入的减少可以和物业税收入抵销）
4. 非自住住房必需用于出租，空置期超过半年需缴纳空置税。（住房空置是最大的浪费，空置税需重税，进入租赁市场的住房增加，租赁价格降低。注：租房难也是民生问题）
5. 投资用房出租，需缴纳房租税。（目前已经有房租税，但因为登记制度不健全，实际征收的比例很低）
6. 取消营业税，土地增值税、所得税等流通环节税收视情况减免，减少二手房交易成本，增加二手房供应。（土地增值税、所得税是长期看是必需执行的税种，目前都在变相减征，可根据情况再逐步恢复）
7. 严格执行登记制度，科学设计各税种征收比例并从严征收。
假设税收征收情况：
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物业税 |
空置税 |
房租税 |
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税基
（*房租水平） |
一套10%;第二套20%;第三套30%;最高可达房租的50% |
20%或以上 |
5% |
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效用 |
持有第二套以上房屋的成本明显增加，但房租仍按市场。 |
空置成本如此之高，高档商品房高空置率问题得到有效解决，高端租赁价格将大幅下跌 |
投资收益的合理税种，应从严征收。降低投资者收益。 |
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备注 |
多套投资房业主将抛售，刺激房价大幅回归 |
高档住房的租金下跌及租赁市场供应量的增加将带动租金整体下降10%以上 |
一定程度将转移到租房者 |
高档住房的租金下跌及租赁市场供应量的增加将带动租金整体下降与征收物业税和房租税转嫁的租金可以基本持平，制度实施后房租在短期内会有所下跌，但房租主要与收入水平挂钩，会比较稳定。
房价回归计算：
假设同一套住房目前市场售价为100万元，目前租金年回报为3.5%，即35000元
制度改革后，租房收益扣除税收部分约为35000元*85%=29750元
消除投资泡沫，按一般投资品收益5%水平计算，制度改革后该住房的合理价格是：
29750元/5%=59.5万元 。比现房价下调超过40%。
房价大跌40%，不会造成中国经济崩溃
有一个歪理，房价不能大跌，大跌中国经济就要出问题。这只是某些利益集团的借口。中国经济很奇怪一个现象，表面繁荣全世界有目共睹，隐性问题内部往往能消化于无形，这都是国大人多的优势。中国A股这么大起大落，半年内股指能缩水一半，在别的国家就是经济危机了，而我国经济照样健康发展，没有几个人跳楼也没有人造反。为什么呢？因为投资都是少数有钱人拿出少数钱在玩的游戏。
开发商会死掉一些，也不过是近来高价拿地的企业。敢高价拿地的，前些年没有少从房地产上赚钱，吐掉一点也是应该的。
政府卖地收入少了，物业税、房租税等税收增加足以补缺，那还是长远之计。实在怕改革之初钱不够，也是可以多卖点地的，房地产开发利润水平决不会低的，时代不一样了，有地卖不怕没有钱进来。
不用担心金融危机。一些开发商会资金链断裂，还有部分以现市场价买房首付比例低于30%的按揭可能停交，会给银行造成一些不良资产。但是对于整个金融系统来说还不足以造成危机。
老百姓将普遍受益，甚至对于目前价位买房者来说，也并非是件坏事。买都已经买了，银行贷款还得交。如果是自住，房价涨只是数字，没有实质意义，而当你想改善的时候，将付出更高的成本。只有房价稳定，改善的梦才不会太远 | 
